6년 단기등록임대 신설(부활)

 

오랜만에 부동산 정책 리뷰를 해보고자 합니다.

25년 5월 29일, 국토교통부에서 25년 6월 4일부터 "비아파트 6년 단기등록임대 제도" 시행을 예고하는 보도자료를 발표했습니다.

(단기)등록임대주택 제도는?

주택(단독/연립주택, 다세대, 오피스텔 등) 등으로 임대사업을 하는 (다)주택자가 등록임대주택을 등록시, 각종 세제혜택을 제공해주는 제도입니다.

 

(매입형의)등록 요건은

① 부동산 취득일로 부터 60일 이내

② 공시가격 (수도권 기준)4억 이하

③ 比아파트

의 조건을 가지고 있어야 합니다.

 

그리고 등록시 받을 수 있는 개인, 기준(매입형)의 (세제)혜택은

① 종합부동산세 합산 배제

② 양도세 중과 배제

으로 크게 2가지입니다.

 

기존 (10년)장기일반민간임대주택의 혜택인

① 취득세 면제 및 감면(전용 60㎡이하)

② 재산세 감면(2세대 이상시)

의 혜택은 6년 단기 등록임대주택은 적용받지 아니합니다.

2024년 12월 31일 최신 시행된 「지방세특례제한법」에 의하면

취득세 및 재산세 면제 및 감면은 6년 단기일반민간임대주택은 해당되지 않습니다.

오피스텔 기준으로 취득세 면제 및 감면이 빠졌다는 건 큰 혜택이 삭제된 것 같습니다.

 

혹시나 해서 제가 살고 있는 안양시 동안구청의 취득세 납부부서에도 유선문의를 해보니, 취득세 감면은 10년 장기일반민간임대주택만 적용됨을 다시 확인했습니다.

 

등록에 따른 임대인의 의무사항은

① 임대보증보험 가입

② 임대료 연5%이하 인상

③ 6년 간 매매불가(임대사업자에게만 매매가능 및 감면 혜택 환수)

입니다.

 

이쯤 되면, 과연 (단기/장기)등록임대주택제도가 누구를 위한 것인가 의문이 듭니다.

정권에 따라 부활과 폐지를 반복하는 상황 속에서도 등록임대주택제도의 신뢰성은 바닥이라고 생각합니다.

그리고, 해당 제도는 임대인을 위한 제도일까요? 제가 생각하기엔 철저하게 임차인의 안전을 위한 장치로 생각이 듭니다.

 

현재 제도 내에서 단기등록임대주택을 신청하고

임대인 입장에선

양도소득세 및 종부세상 주택수 제외를 받는 대신

 

보증보험료는 매년 납부하고

통상 입주장 초기에 낮게 형성되는 전월세가격을 시작으로 큰 폭으로 올리지 못하는 전월세가격의 6년 유지를 하면서

6년간 강제 보유를 해야되는 상황입니다.

 

금전적인 실익을 제대로 보고자 하려면

단기등록임대주택을 미등록시에

납부하게 될 예상종부세액 + 기존(보유) 주택을 비과세 미적용시 양도소득세액

VS

보증보험료액 + 2~4년 후 예상되는 전월세가격과의 차이 등과의 비교를

해봐야 할 것 같습니다.

比아파트는 실질적으로 양도차익을 기대하기 어려운 상품들이 대다수인데, 시장과 상품의 불확실성을 보유하면서 임대료 상승도 제한적으로 유지하면서 6년동안 유지하는게 정말 옳은 일인지 모르겠습니다.

요즈음 점점 부동산 시장은 똘똘한 한채로 집중되는 분위기로 되고 있는 상황 속에서 해당 제도를 장려하고자 한다면

① 등록 가능 대상을 아파트까지 확대

② 공시가격 기준의 상향

③ 취득세 감면 조건의 적용

④ 임대료 상한요율 (소폭)상향이

선행되어야 한다고 개인적으로 생각합니다.